D. Può essere considerato valido il voto di un Condomino fatto con una delega e limitarlo solo a quel punto dell'Ordine del Giorno vincolando il delegato per iscritto ad esprimersi nel modo voluto dal delegante?
R.
Per assicurare quindi una normale agibilità dell'organismo fondamentale del condominio è
consentita ai singoli condomini la possibilità di farsi rappresentare in assemblea da altre persone munite di delega. Tale delega può essere rilasciata ad un altro condomino o anche all'amministratore o anche ad un estraneo al condominio. Talvolta i regolamenti di condominio limitano il numero delle possibili deleghe che un solo rappresentante può ricevere e questo al fine di evitare una concentrazione di potere decisionale che potrebbe avere indubbi effetti negativi. La delega rappresenta dunque lo strumento con il quale ogni condomino può attribuire a terzi il potere di rappresentarlo in assemblea, non solo per assisterlo alla discussione, ma anche per votare in nome e suo conto.
L’articolo 67 delle norme di attuazione del codice civile dispone: “ ogni condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante” e dalla giurisprudenza viene sancito come diritto inderogabile.
La delega volontaria è quella che si verifica normalmente quando un condomino conferisce
volontariamente l’incarico di rappresentarlo ad un altro soggetto.
La delega necessaria, invece, è quella che viene imposta a favore dell’incapace, oppure che viene conferita ad un tutore o ad un genitore nel caso che il condomino sia un minore o un interdetto.
A norma dell’articolo 320 codice civile, la rappresentanza legale del figlio minore esercitata
congiuntamente dai genitori o da quello di essi che esercita in via esclusiva la potestà sul minore stesso. Il minore è legittimamente rappresentato dal padre senza delega solo nell’ipotesi in cui a costui sia affidata la rappresentanza esclusiva da parte dell’autorità giudiziaria.
Fuori da questa ipotesi, la rappresentanza del minore è esercitata da entrambi i genitori e in questo caso può essere applicato per analogia l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, per il quale qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartengano in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che viene designato dai comproprietari interessati o, in mancanza, dal presidente dell’assemblea mediante sorteggio.
I caratteri essenziali della delega sono tre:
• è un atto dispositivo di un soggetto nei confronti di un altro, pertanto non si tratta di un atto
dichiarativo né autorizzativo, in quanto la competenza del delegato non deriva direttamente
dalla legge, ma è la legge che conferisce al delegante il potere di delegare.
• è un atto che fonda la competenza a provvedere su un dato oggetto. La delega può attribuire il potere di compiere un solo atto, o emanare uno stesso tipo di atto tutte le volte che ne ricorrono i presupposti (nei limiti di durata della delega), oppure di adottare tutti gli atti relativi ad una determinata materia.
• la delega è liberamente revocabile.
Il rappresentante non deve possedere caratteristiche specifiche: chiunque può svolgere detto
compito, può trattarsi di un parente, di un altro condomino, del conduttore, di una persona estranea il condominio, dell’amministratore stesso o di un legale.
La Giurisprudenza è pressoché concorde nel ritenere che in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante intervenuto in assemblea siano disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega (Cassazione civ. n. 3952/94) e non gli altri condomini estranei a tale rapporto (Cassazione civ. n. 8116/99).
La delega dà vita ad un rapporto particolare tra delegante e delegato, da non confondersi con un eventuale rapporto di gerarchia già esistente tra i due soggetti.
La delega conferisce il potere di esercitare una competenza entro i limiti delle direttive del
delegante; il delegato gode di una circoscritta discrezionalità nell’eseguire le istruzioni impartite e l’inosservanza delle direttive può dar luogo a responsabilità del delegato.
Per quanto riguarda la forma, il Codice Civile non stabilisce obblighi precisi e la delega può essere dedotta sia da una dichiarazione verbale del soggetto agente sia da una atto scritto.
E’ infatti consentito provare per presunzioni semplici l’avvenuto rilascio da uno dei coniugi
comproprietari di un appartamento all’altro di una delega anche solo in maniera verbale (Tribunale di Milano 25 settembre 2000).
La delega orale vale in tutti i tipi di decisione anche in materia dove sia prevista l’unanimità dei consensi, come ad esempio nel caso della revisione delle tabelle millesimali (Cassazione civ. n. 3251/98).
Limite all’istituto della delega è l’impossibilità del delegato di delegare a sua volta un’altra persona per mancanza di rapporto diretto e di fiducia tra delegante e delegato.
Diverso è il discorso della limitazione imposta dal regolamento di condominio all’uso “ristretto” delle persone papabili di rappresentanza.
Ciò non limita l’uso di tale strumento, ma garantisce l’effettivo dibattito e la concreta collegialità dell’interesse comune ed impedisce, in estrema analisi, che un unico soggetto abbia potere decisionale su qualsiasi punto all’ordine del giorno. (Cassazione n. 5315/98).
Una norma di simile di natura contrattuale assoggetta quindi tutti i condomini che l’hanno accettata e perciò non è suscettibile di modifica se non con il consenso unanime degli stessi (Cassazione n.4530/82).
Come detto, la delega può essere data allo stesso amministratore e ciò implica un tacito rinnovo di fiducia in lui e nella sua gestione.
Tale atto non genera alcun conflitto di interesse qualora un amministratore “delegato” voti in
maniera favorevole al rinnovo del proprio mandato.
La delega può essere in “bianco” e quindi il delegato ha potere di scelta su qualsiasi argomento o “puntuale” e quindi ristretta ad uno o più argomenti specificati.
La delega permanente è quella che viene data non in maniera occasionale ad una persona in
particolare ed è valida solo nelle assemblee nelle quali si trattano argomenti di ordinaria
amministrazione.
La Giurisprudenza si esprime considerando valide le delibere approvate con il voto di un falso delegato ed estraneo al condominio qualora il suo voto non abbia inciso in maniera determinante all’esito della discussione (con o senza il suo voto si sarebbe raggiunto comunque il quorum necessario), ne attribuisce invece la nullità assoluta qualora detto voto sia stato decisivo (Cassazione civ. n. 11943/2003).
La delega è unica ed esclusiva (Cassazione civ. n. 590/80).
I comproprietari di un piano o porzione di piano hanno diritto ad un solo rappresentante e qualora non raggiungessero l’accordo su chi debba rappresentare gli altri in assemblea, sarà compito del presidente dell’assemblea scegliere a sorte tra più candidati.
Il voto di questo rappresentante verrà considerato espressione della volontà comune a tutti i
comproprietari, ed eventuali dispute dovranno essere risolte al loro interno.
