D. Revocato l'amministratore e nominato il nuovo, la richiesta di consegna di tutta la documentazione riguardante il condominio al nuovo amministratore, deve essere fatta in assemblea o anche successivamente dai condomini che hanno avuto la maggioranza dei numeri legali con lettera raccomandata? Quanto tempo si concede per la restituzione degli atti?
R. I documenti, in originale, devono esser riconsegnati nel più breve tempo possibile e spontaneamente, al nuovo amministratore. Non c'è necessità alcuna di formalizzare la richiesta. Un buon amministratore queste cose le dovrebbe sapere ed applicare.
D. Il nostro amministratore ha messo all’ordine del giorno dell'assemblea ordinaria questo punto: RICONFERMA o MENO DELL'AMMINISTRATORE. Probabilmente non sarà riconfermato. ma saremo costretti ad indire un'assemblea straordinaria per la nuova nomina? Anche se in ordine del giorno non è prevista la parola NOMINA, possiamo procedere all'apertura di preventivi di altri ? Il nostro è un residence estivo e noi condomini proveniamo da posti diversi e lontani, quindi una assemblea straordinaria sarebbe difficile e costosa. Grazie.
R. Prima bisogna revocarlo con 1/3 dei partecipanti con oltre 500MM.
Se ciò avviene, sempre l'attuale convoca una successiva assemblea straordinaria, per la nomina del nuovo. A meno che nella stessa assemblea qualche condomino non presenta qualche offerta di mandato. In tal caso potete scegliere e nominarne uno nuovo anche subito.
D. Il mio amministratore ha deciso di inviare le convocazioni per la prossima assemblea via raccomandata ma senza Ricevuta di Ritorno.
Può farlo? Una curiosità i "famosi 5 giorni prima" valgono dal giorno di spedizione della raccomandata o da quando viene ritirata?
R. Il problema è poi dimostrare che tutti i condomini abbiano ricevuto le convocazioni o qualsiasi altra lettera. Sulla ricevuta di ritorno c'è la data e la firma.. e si sta più tranquilli.. ma senza ricevuta di ritorno è più difficile dimostrare l’avvenuta consegna. E’ preferibile, a questo punto, consegnarle a mano e fare apporre una firma con la data in cui si consegnano. E’ obbligatorio inviare le raccomandate a quelli lontani. Il calcolo dei 5 giorni? Se si fa una raccomandata a/r si calcolano 5 giorni a partire dal giorno dopo l'invio della stessa perché si tiene conto che ci vuole circa 1 giorno per l'arrivo queste se la raccomandata è inviata prima delle ore 10,00 (orario di partenza delle lettere) altrimenti due giorni dopo.
D. E’ possibile la registrazione su nastro magnetico dello svolgimento di una assemblea condominiale (solo il sonoro - no immagini), da parte di un condomino partecipante che non riveste il ruolo di presidente ne di segretario? Qualcuno può opporre questioni personali (non voglio essere registrato) oppure di privacy oppure di altro? Il presidente della assemblea può richiedere lo spegnimento dell'apparecchio?
R. In un condominio ad alta litigiosità si corre il rischio di non verbalizzare correttamente o di non rispettare il corretto svolgimento delle discussioni ...e quindi si può utilizzare la registrazione come prova di "illeciti" durante la riunione.
Codice di Procedura Penale Art.234. Prova documentale.
1. E' consentita l'acquisizione di scritti o di altri documenti che rappresentano fatti, persone o cose mediante la fotografia, la cinematografia, la fonografia o qualsiasi altro mezzo.
2. Quando l'originale di un documento del quale occorre far uso è per qualsiasi causa distrutto, smarrito o sottratto e non è possibile recuperarlo, può esserne acquisita copia.
3. E' vietata [c.p.p. 191] l'acquisizione di documenti che contengono informazioni sulle voci correnti nel pubblico intorno ai fatti di cui si tratta nel processo o sulla moralità in generale delle parti, dei testimoni, dei consulenti tecnici e dei periti.
SENTENZA Cassazione Penale Sent. n. 6195 ud. del 20-04-1995:
...non trattasi di intercettazione ambientale, poiché questa consiste nell'occulta presa di conoscenza da parte di terzi di una conversazione in cui entrambi gli interlocutori sono all'oscuro, dell'intromissione.
Qualora, invece, uno degli interlocutori registri (o faccia registrare, il che è un puro accidente tecnico) la comunicazione, ciò non costituisce ovviamente intercettazione della comunicazione, ma memorizzazione della stessa da parte dell'avente diritto. Infatti a questo punto la comunicazione è giunta al suo destinatario senza violazione del diritto alla riservatezza. La documentazione della comunicazione che egli abbia fatto ed il successivo uso di questa non attengono più alla sfera dei diritti del "mittente" ma del destinatario e, quindi, quest'ultimo ben può disporne (Cass. sez. VI 8/4/94, <G.>). La riproduzione magnetofonica di detta conversazione costituisce documento a norma dell'art. 234 C.P.P., in quanto idonea a rappresentare tracce dell'attività umana. Ciò corrisponde all'ampliamento della nozione di "documento" realizzato dal legislatore con l'art. 234 C.P.P., che sancisce la possibilità di acquisire al processo "scritti o altri documenti che rappresentano fatti, persone o cose, mediante la fotografia, la cinematografia, la fonografia o qualsiasi altro mezzo". In definitiva, quindi, la registrazione di una conversazione, quale "documento" della stessa ne é idonea prova (Cass. n. 25 17 dell'11/3/1992). La prima conseguenza di ciò è che un problema di utilizzabilità della prova nella specie non si pone, una volta dimostrato che la sua acquisizione è avvenuta senza violazione di alcun divieto specifico.
...In definitiva, in tema di registrazione di conversazione o comunicazione, la prova è costituita dalle bobine, sicché è irrilevante ai fini dell'utilizzabilità, la mancata effettuazione della trascrizione delle registrazioni. Potendo detta trascrizione addirittura mancare, le eventuali nullità che la inficiano non si riflettono sulla prova, costituita, appunto, esclusivamente dalla registrazione e, cioé, dalle bobine (Cass.n.11124del1992).
D. Sono un condomino che ha da poco anche funzioni di amministratore. leggendo il regolamento contrattuale del condominio scopro che questi riporta testualmente "...il ruolo di segretario di assemblea può essere svolto da qualsiasi condomino, ma assolutamente non dall'amministratore..." e ancora "l'amministratore non può ricevere deleghe.."
Leggendo il libro verbale scopro invece, che il vecchio amministratore ha ricevuto negli anni parecchie deleghe e inoltre ha fatto il segretario nelle ultime 10-15 riunioni..
le precedenti delibere sono nulle o annullabili?
R. Nessuno ha sentito prima la necessità di "sanare" quella situazione, perché mai dovrebbe farlo l'attuale amministratore? Occorre limitarsi a osservare il regolamento.
D. Se alcuni condomini si presentano in assemblea in ritardo rispetto alla convocazione di 15-30 minuti e comunque quando l'assemblea stessa è già iniziata e magari sono stati già conteggiati i presenti, è lecito e corretto il loro inserimento all'interno della stessa oppure essendo arrivati in ritardo è corretto escluderli dall'assemblea stessa?
R. Iniziata l'assemblea (se i millesimi dei presenti lo consentono) gli eventuali condomini che si presentassero in ritardo vengono (previa verbalizzazione dell'orario d'arrivo a cura del segretario) coinvolti nella discussione dei punti non ancora esaminati, partecipando quindi alle deliberazioni da quel punto in poi.
Se poi, i condomini giunti in ritardo, avranno da ridire sui punti all'ordine del giorno già deliberati, la data di decorrenza di una loro possibile impugnazione e/o dissenso etc. decorrerà dalla data di svolgimento dell'assemblea stessa, essendo presenti e quindi edotti di quanto deliberato.
D. L'amministratore di condominio, è obbligato a riscuotere la quota condominiale mensile presso i condomini o sono questi ultimi obbligati a recarsi presso gli uffici dell'amministratore per pagare il condominio? Qual’è la normativa di riferimento?
R. Non esiste riferimento legislativo in merito, ma non è obbligatorio che gli amministratori riscuotono porta per porta...comunque alla fine fa fede ciò che si è deciso in assemblea, cioè se l'amministratore si è impegnato a farlo per un certo compenso allora dovrà farlo.
D. Si può installare un climatizzatore sul balcone di casa propria in un parco oppure occorre chiedere parere all'amministratore.
R. Se non specificato diversamente da regolamenti comunali o condominiali, si può installare il motore esterno del climatizzatore sul balcone.
D. Come agireste se un amministratore vi chiedesse il 50% del compenso annuo gestione ordinaria per cedervi la gestione di un gruppo di condomini?
Accettereste di pagare lo scotto, naturalmente a nomina avvenuta?
R. Quando un amministratore ( o un avvocato, o un medico ecc.) chiude lo studio, non deve far altro che rinunciare agli incarichi avuti.
Saranno poi i condomini a nominare un altro amministratore.
Non vedo perché un amministratore ( o anche un altro professionista: il principio è lo stesso) debba percepire delle somme per libere scelte fatte da altri.
L'amministratore, infatti, non ha alcun potere di scegliere a chi lasciare "in eredità" i propri amministrati: essi scelgono da soli e in piena libertà.
E se suggerisce il nome di un collega, dovrebbe farlo perché ha stima nei suoi confronti, e non perché viene da questi ripagato in percentuale.
D. Amministrando 2 o più condomini è utile aprire partita iva..qui mi si pone l'altro dilemma....Mi reco presso l'agenzia delle entrare e chiedo l'attribuzione della partita iva, successivamente mi reco presso l'inps specificando che svolgo l'attività di amministratore con partita iva e loro mi rilasciano un qualcosa...che cosa?? Dopo ciò inizio ad amministrare i primi condomini, devo rilasciare mensilmente la fattura? Ed entro il 16 del mese successivo devo recarmi in banca per compilare F24 sul mio compenso? A fine anno cosa devo fare? E se non avessi alcun guadagno?
R. L'emissione della fattura deve coincidere con il pagamento. Se tu prelevi dalla cassa condominiale il tuo compenso mensile emetterai la fattura mensile. Ti rechi in banca, entro il 16 del mese successivo per:
F24 condominio - ritenuta d'acconto Irpef 20%
F24 tuo - versamento dell'Iva a debito (sottraendo quella eventualmente a credito). Relativamente all'Inps, i versamenti seguono quanto previsto dalla dichiarazione dei redditi, sia sul saldo sia sugli acconti.
