GUIDA AL CONDOMINIO
1. IL CONDOMINIO
Che cos'è?
Il rapporto di condominio sorge quando in uno stesso edificio vi sono proprietà individuali e proprietà comuni.
La particolarità consiste nel fatto che ogni condomino è il proprietario esclusivo di uno o più appartamenti, negozi, uffici ecc. ed è, contemporaneamente, comproprietario di alcune parti dell'edificio assieme agli altri condomini, per esempio del tetto (che utilizza contemporaneamente), o delle scale (che può utilizzare anche autonomamente e individualmente).
Caratteristiche
Gli elementi caratteristici del condominio sono, quindi, due: da un lato, la proprietà individuale che nasce dal frazionamento in piani dell'edificio e, dall'altro, un diritto di quota sulle parti comuni dell'edificio che si collegano alla prima e che quasi sempre sono accessori indispensabili delle varie proprietà individuali.
Che cosa identifica il condominio?
Il condominio identifica:
- la presenza nell'edificio di unità immobiliari singole dotate di parti e servizi comuni;
- lo stato di indivisione delle parti e servizi comuni;
- la presenza di un numero di condomini superiore o uguale a tre.
2. L’AMMINISTRATORE
Chi è?
L'amministratore è la persona che esegue la volontà condominiale.
Nomina e revoca
La nomina dell'amministratore, fatta dall'assemblea (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio), diventa obbligatoria nel momento in cui il numero dei condomini è superiore a quattro.
Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
La carica dell'amministratore dura un anno e può essere revocata in ogni tempo dall'assemblea stessa con le stesse maggioranze adottate per la nomina.
Compiti dell'amministratore
- convocare le assemblee ordinarie e straordinarie e eseguire le decisioni prese dai condomini in assemblea;
- fare rispettare il regolamento condominiale, e quindi le norme che hanno per oggetto l'uso, la disciplina e la tutela delle cose comuni (criteri di riparto, tabelle millesimali, disciplina interna al condominio);
.
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo da assicurarne il migliore godimento a tutti i condomini;
- riscuotere i contributi dovuti dai condomini in base al preventivo e allo stato di ripartizione
approvati dall'assemblea e reinvestirli per il funzionamento del condominio;
- pagare le spese che occorrono per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio;
- preparare il preventivo e il relativo riparto da inviare ai condomini all'inizio dell'esercizio;
- rendere conto, alla fine di ogni anno, della propria gestione.
Il rendiconto è un documento contabile che l'amministratore presenta all'assemblea dei condomini per l'approvazione e che riassume le spese effettuate nell'anno in considerazione. Contiene, quindi, tutti i movimenti di denaro in entrata e in uscita dalle casse condominiali, nonché la ripartizione delle spese tra i vari condomini;
- eseguire i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con obbligo di riferire immediatamente all'assemblea.
Documenti da conservare
L'amministratore deve conservare tutti i documenti che hanno valore di prove per certificare le somme del bilancio.
Il condominio dovrà, pertanto, avere un archivio in cui devono essere conservati tutti i documenti attinenti i rapporti con terze persone o società, almeno fino al limite della prescrizione.
Ogni condomino deve potere controllare tali documenti prima dell'approvazione dell'assemblea; la verifica deve essere fatta presso l'ufficio dell'amministratore o in occasione di eventuali riunioni espressamente convocate.
3. L’ASSEMBLEA
Che cos'è?
L'assemblea è, insieme all'amministratore, uno degli organi essenziali della vita del condominio.
Convocazione
La convocazione dell'assemblea viene fatta dall'amministratore e può essere:
a. ordinaria, per quanto riguarda le seguenti delibere:
elezione e conferma dell'amministratore, approvazione del preventivo delle spese che occorrono durante l'anno e relativa ripartizione tra i condomini, approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, approvazione delle opere di manutenzione straordinaria. Questa assemblea deve essere convocata dall'amministratore annualmente;
b. straordinaria, quando l'amministratore lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Validità della convocazione
I requisiti essenziali per la validità della convocazione, e quindi delle delibere, sono tre:
- convocazione di tutti i condomini;
- informazione preventiva sull'ordine del giorno; il condomino ha il diritto di conoscere gli argomenti
che saranno discussi in assemblea;
- preavviso di almeno 5 giorni rispetto alla data fissata per l'assemblea.
Modalità di convocazione
Non sono previste particolari modalità circa l'vviso di comunicazione ai condomini; si ritiene, però, opportuno spedire gli avvisi per raccomandata al fine di costituire la prova dell'avvenuta convocazione.
Ordine del giorno
Nell'invito di convocazione all'assemblea va indicato il giorno, l'ora e il luogo della riunione e l'elenco degli argomenti da discutere.
Ciascun condomino può chiedere all'amministratore di inserire nell'ordine del giorno gli argomenti di proprio interesse.
Costituzione dell'assemblea e validità della deliberazione
Per la validità della costituzione dell'assemblea, in prima convocazione, è prevista la presenza di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
Nella seconda convocazione per la validità della costituzione è necessario che i presenti siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell'edificio.
L'assemblea in seconda convocazione si deve tenere in un giorno successivo a quello della prima, che non si è costituita per mancanza del numero legale e, comunque, non oltre dieci giorni dalla stessa.
Per la validità della deliberazione il quorum richiesto varia a seconda del tipo di delibera.
Come si svolge l'assemblea?
- i condomini riuniti nominano, tra i presenti, un presidente il quale, a sua volta, nomina un segretario che ha la funzione di scrivere il verbale;
- il presidente verifica la regolarità della convocazione e della costituzione dell'assemblea, controlla la regolarità delle eventuali deleghe e coordina la discussione dell'ordine del giorno;
- inizia la discussione sui vari argomenti indicati nell'ordine del giorno;
- al termine della discussione su ogni punto il presidente invita a votare le proposte avanzate,
- verifica il risultato della votazione e controlla la trascrizione nel verbale;
- esauriti gli argomenti, il presidente dichiara la conclusione dell'assemblea, indicandone l'ora nel verbale.
Il verbale dell'assemblea
Il verbale viene redatto dal segretario durante lo svolgimento dell'assemblea sotto dettatura del presidente e viene successivamente trascritto nel registro dei verbali, tenuto dall'amministratore. In esso vengono indicati:
- la data, l'ora e il luogo di svolgimento dell'assemblea;
- se l'assemblea è di prima o di seconda convocazione;
- l'ordine del giorno;
- il numero dei partecipanti, il loro nome e il valore dei millesimi di ciascuno;
- il nome del presidente e del segretario;
- gli argomenti di discussione;
- gli esiti delle votazioni.
Una copia del verbale deve essere inviato dall'amministratore a tutti i condomini al fine di metterli al corrente delle deliberazioni adottate in assemblea.
Il registro dei verbali
Il verbale dell'assemblea deve essere trascritto in un apposito registro.
Esso deve avere le pagine numerate, non deve essere bollato (non essendo un libro commerciale) e deve essere aggiornato e custodito dall'amministratore insieme alle ricevute degli avvisi di convocazione e alle ricevute relative alla trasmissione dei verbali di assemblea, indispensabili per provare la regolare convocazione dell'assemblea stessa nonché l'avvenuta comunicazione, agli assenti, delle delibere adottate.
4. IL BILANCIO CONDOMINIALE
Che cos'è?
E' la più fedele rappresentazione della vita condominiale e la migliore indicazione della capacità dell'amministratore.
Cosa contiene?
In esso sono riportati tutti i movimenti economici del condominio.
Principi stabiliti dalla normativa
- Il condominio in assemblea ordinaria approva il preventivo, cioè il programma futuro di spesa;
- alla fine di ogni esercizio l'amministratore deve rendere i conti, seguendo il criterio della diligenza e del buon padre di famiglia;
- il condominio in assemblea ordinaria approva il rendiconto e con esso l'operato dell’amministratore;
- con il preventivo e il consuntivo debbono essere approvati i piani di riparto cioè le quote a carico dei condomini;
- l'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso di un solo condominio, nell'ipotesi che per due anni non abbia reso i conti della gestione.
5. LE PARTI COMUNI
Quali sono?
Le parti comuni dell'edificio vengono individuate tenendo in considerazione le norme di legge, gli atti di acquisto delle singole proprietà esclusive, il regolamento condominiale, il tipo di struttura e la destinazione delle varie parti e impianti dell'immobile.
I beni e i servizi di proprietà comune possono sono suddivisi in tre categorie:
1. parti inerenti alla struttura dell'edificio (il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune);
2. locali destinati ai servizi (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune);
3. impianti, pertinenze, installazioni e manufatti (opere, installazioni e manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, il gas, l'energia elettrica, il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini).
Questo elenco varia in funzione delle caratteristiche dell'edificio.
Uso delle parti comuni
Ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso in base alloro diritto.
Il condomino può, comunque, apportare a proprie spese quelle modifiche necessarie per il migliore godimento della cosa.
Limiti nell'uso delle parti comuni
- Rispetto della destinazione data alla parte comune (per esempio se una parte è destinata al
passaggio di persone, non potrà essere usata come deposito di oggetti o parcheggio);
- Divieto di usare la cosa comune in modo da impedire lo stesso uso da parte di tutti gli altri
condomini.
Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione.
6. IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Che cos'è?
Il regolamento è lo strumento essenziale per la gestione condominiale e per la definizione dei diritti e degli obblighi di ciascun condomino.
Esso contiene, infatti, una serie di norme alle quali debbono richiamarsi tutti i singoli partecipanti al condominio che hanno come obiettivo quello di disciplinare la vita del condominio e i rapporti tra i condomini.
Il regolamento condominiale è obbligatorio quando in un edificio il numero di condomini è superiore a dieci, ma nulla vieta che sia adottato ugualmente un regolamento anche quando i condomini siano inferiori.
Ci sono due tipi di regolamento: regolamento contrattuale, detto anche esterno e regolamento assembleare, detto anche interno.
Il regolamento contrattuale
Il regolamento contrattuale contiene norme inderogabili per legge, vincola contrattualmente il condomino.
Questo regolamento - preparato dall'unico originario proprietario di tutto l'edificio (per esempio il costruttore) - viene accettato dai singoli condomini all'atto di compravendita. Eventuali modifiche devono essere approvate da tutti i partecipanti al condominio.
Il regolamento contrattuale disciplina:
- l'uso delle parti comuni;
- la ripartizione delle spese che spettano a ciascun condomino;
- la tutela del decoro dell'edificio;
- l'amministrazione;
- può contenere anche limitazioni (per esempio divieti di destinazione) relative all'uso delle parti esclusive, e non solo di quelle comuni.
In questo tipo di regolamento le norme di natura contrattuale, cioè quelle clausole che influiscono nella sfera dei diritti e degli obblighi propri dei singoli condomini, non possono essere modificate se non con il consenso di tutti i condomini; le norme di natura regolamentare, invece, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
Il regolamento assembleare
Il regolamento assembleare è il regolamento interno al condominio: è predisposto da un legale, dall'amministratore o anche da un condomino ed è sottoposto all'approvazione dell'assemblea, la quale ne darà validità con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Questo tipo di regolamento può essere modificato dall'assemblea con la stessa maggioranza prevista per l'approvazione.
7. LE TABELLE MILLESIMALI
Che cosa sono?
Sono uno schema, allegato al regolamento condominiale, in cui vengono espressi - in millesimi - i valori delle singole unità immobiliari che compongono il condominio.
Importanza del valore millesimale
I valori millesimali vengono utilizzati per accertare se sono state raggiunte le maggioranze previste dalla legge per la valida costituzione dell'assemblea e per l'approvazione della delibera, oltre che per ripartire tra i condomini le spese relative alle parti comuni.
Ripartizione delle spese
Le spese relative alle parti comuni dell'edificio vengono suddivise tra i condomini in misura proporzionale ai valori millesimali.
Come si calcola la tabella?
I valori si determinano misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare, ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. In genere si moltiplica la superficie reale dell'appartamento per coefficienti di riduzione (che vanno da 0,20 a 1,20) che modificano i metri quadrati in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento stesso.
Approvazione e modifica
L'assemblea non può né determinare, né approvare i valori millesimali; soltanto il singolo condomino può accettare la propria quota. La delibera assembleare che adotta o modifica, a maggioranza, le tabelle millesimali è nulla e la sua invalidità può essere fatta valere in qualsiasi momento.
Revisione
I valori millesimali possono essere modificati, sempre all'unanimità, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore, per esempio nel caso in cui due appartamenti situati sullo stesso piano e con metratura diversa abbiano la stessa quota millesimale;
- quando, nel caso di mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della
sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni, sia notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano;
- quando tutti i condomini (e non solo i partecipanti all'assemblea) sono d'accordo.
Voto
Dal valore millesimale dipende il diritto di voto nell'assemblea.
In base al valore millesimale attribuito a ciascun condomino si può, infatti, accertare la validità della costituzione e delle delibere assembleari.
Tipi di tabelle
La predisposizione delle tabelle viene affidata generalmente a un tecnico (ingegnere, architetto, geometra, perito) che di regola redige più di una tabella, a seconda del tipo di spesa da suddividere tra i condomini.
La tabella relativa ai millesimi di proprietà, definita tabella generale: suddivide le proprietà comuni in millesimi e serve per la ripartizione delle spese necessarie per garantire a tutti i condomini il godimento delle parti comuni (spese di manutenzione, innovazioni deliberate dalla maggioranza ecc.) e per il calcolo delle maggioranze necessarie per la costituzione dell'assemblea e per la validità delle deliberazioni.
Questa è l'unica tabella che non può mai mancare.
La tabella relativa alla ripartizione delle spese di riscaldamento e la tabella relativa alla ripartizione delle spese dell'ascensore (definite tabelle particolari), vengono compilate perché i rispettivi servizi, riscaldamento centralizzato e ascensore, vengono utilizzati in maniera diversa dai condomini.
8. LE SPESE CONDOMINIALI
Sono quelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le innovazioni.
Si dividono in:
1. spese ordinarie
sono quelle relative a lavori di ordinaria manutenzione da eseguirsi per evitare che un impianto o un elemento dell'edificio o delle sue pertinenze si deteriori. Questo tipo di spese riguardano il breve medio periodo;
2. spese straordinarie
sono quei lavori di manutenzione straordinaria che sono imprevedibili e che si rendono necessari a seguito di forza maggiore o di eventi eccezionali. Esse riguardano il lungo periodo.
I condomini sono obbligati a sostenere qualsiasi spesa relativa alla gestione delle parti comuni, con il solo limite delle spese di riparazione per danni, per i quali valgono i principi dettati in materia di responsabilità.
Categorie di spesa:
- spese di proprietà
amministrazione, assicurazione globale fabbricati, manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, spese bancarie, cancelleria, postali; spese generali o di gestione; piccole manutenzioni, spese per la pulizia, lampadine, derattizzazione, pulizia e spurgo fosse biologiche.
- spese di illuminazione e/o forza motrice
sono quelle spese relative al consumo di energia elettrica per l'illuminazione delle parti comuni e per il funzionamento dei servizi condominiali quali ascensore, autoclave, impianto di riscaldamento ecc.;
